《山南市收购存量商品房用作保障性住房工作实施方案》政策解读

一、政策背景与总体要求

本政策旨在贯彻落实国家及自治区关于规划建设保障性住房的决策部署，以“政府主导、市场化运作”为核心思路，遵循自主决策、自愿参与原则，通过收购存量商品房增加保障性住房供给，最终建立租购并举住房制度，推动房地产市场平稳和高质量发展，实现“住有所居”目标。政策制定主要依据国务院、住房城乡建设部、财政部等多部门发布的指导性文件及专项会议精神，确保合规性与权威性。

二、分步实施

按照“以需定购、审慎推进”的原则，第一轮收购计划分两批实施，2025年12月底前完成50套房源收购工作，2026年6月底前再完成50套房源收购工作。后续根据市场需求有序开展收购、配租配售等工作。

三、房源要求与定价机制

（一）房源要求

房源应符合国家保障性住房有关政策和山南市保障性住房管理规定，如：相关手续齐备，可以办理不动产权证书；没有与房屋直接相关的法律纠纷，不存在查封、抵押等限制交易的情况；支持以司法拍卖价格收购司法处置的商品房；竣工时间超20年（含）的房屋，须经房屋安全鉴定，满足安全使用要求；未纳入政府土地征收或储备计划。

（二）定价机制

1.收购价核算

按照“划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润”确定收购价格上限，西藏空港新区投资有限公司与收购对象协商确定最终收购价格，并报市住房城乡建设局备案后在网站公布。

2.配租配售价格制定

西藏空港新区投资有限公司按照不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金的90%，制定配租价格；按照“收购成本+适度合理利润（原则上不超过5%）”，制定配售价格。配租配售价格报市住房城乡建设局备案后适时公布。

四、责任分工与核心流程

（一）实施主体

西藏空港新区投资有限公司作为收购存量房用作保障性住房工作运营管理机构，负责收购符合条件的本地存量商品房用作保障性住房，进行配租配售和后续运营管理，研究制定相关的管理程序、制度，并报市住房城乡建设局审核同意后组织实施。市住房城乡建设局负责牵头统筹协调，各部门按职责分工抓好任务落实。

（二）关键流程

1.建立配租配售轮候库

市住房城乡建设局会同有关部门共同建立保障性住房轮候库。西藏空港新区投资有限公司可通过预配租配售并收取定金的方式锁定保障性住房需求，确保收购之后能够迅速地配租和配售。

2.确定收购房源

按照“以需定购”的原则，根据轮候库规模，由西藏空港新区投资有限公司牵头，组织开展项目可行性研究、风险评估等工作，确定收购对象。房屋权属归西藏空港新区投资有限公司所有。

3.明确配租配售价格

由西藏空港新区投资有限公司研究制定配租配售价格，报市住房城乡建设局备案后适时公布。

4.配租配售及手续办理

对于配租的，由西藏空港新区投资有限公司负责办理有关租赁手续。对于配售的，由西藏空港新区投资有限公司、不动产登记部门按照配售型保障性住房封闭管理的要求办理不动产权登记，明确房屋权利性质为“保障性住房”并在不动产权证附记栏中注明“实行封闭管理，不得自行上市交易”。购买保障性住房办理不动产权证未满5年的，原则上不得申请回购或封闭流转。

5.物业管理及物业费的收取

西藏空港新区投资有限公司在签订正式批量收购协议前，应当与房源产权单位协议落实物业管理及物业费收取相关事宜。

五、保障措施

（一）加强领导。市住房城乡建设局切实发挥牵头作用，各相关部门按职责分工，抓好各项任务落实。

（二）有序实施。制定科学合理的收购计划，明确相关管理制度，建立公平、透明的房屋分配机制，确保最需要的人群能够获得住房。

（三）严肃纪律。严禁在房源确定、资金使用等方面暗箱操作、以权谋私。加强对收购主体的监督，确保收购、配租配售工作有序平稳推进。